Pourquoi vous poser cette question ?
L’année 2018 est une année dite « blanche » (cf. notre article de déc. 2017).
En pratique, vous allez bénéficier d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû sur les revenus de 2018.
Dès lors, les travaux réalisés dans votre bien immobilier loué n’auront, a priori aucun impact fiscal.
Oui mais…
Pour éviter de pénaliser les propriétaires qui réalisent des travaux en 2018 (et accessoirement pour maintenir à flot le secteur de la construction), le gouvernement a décidé que les travaux réalisés en 2018 pouvaient être déduits au titre des revenus 2019 pour 50 % de leur montant.
Et pour éviter que les contribuables ne cherchent à optimiser la date de leurs travaux, cette règle des 50 % s’applique également pour les travaux réalisés en 2019.
Attention, toutefois, cette règle ne s’applique pas aux travaux qualifiés d’urgent, qui, eux, seront déductibles à 100 %.
Est-il plus intéressant d’attendre 2020 pour faire des travaux ?
Ça dépend !
Si vos travaux réalisés en 2018 génèrent un déficit foncier reportable (c-à-d, si le montant des loyers de 2018 diminué de l’ensemble des charges et des travaux est inférieur à – 10 700 euros), alors la portion des travaux qui dépasse ce montant sera déduite deux fois.
Illustrons d’un exemple :
Revenus fonciers courants (nets de charge) : 10 000 euros
Travaux réalisés en 2018 : 50 000 euros
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Déficit 2018 : - 40 000 euros
dont déficit reportable : - 29 300 euros
Montant déductible des revenus 2019 (50 % des travaux 2018 + déficit en report) : 25 000 + 29 300 = 54 300 euros
Dans cet exemple, le total déduit des revenus sera donc de 54 300 euros pour 50 000 euros de travaux réalisés.
En définitive, si les travaux de 2018 sont supérieurs à 2 années de loyers (nets de toutes charges courantes) plus 21 400 euros, une partie des travaux sera déduit deux fois des revenus fonciers.
Dans le cas inverse, il est plus intéressant d’attendre 2020 pour réaliser les travaux (hors travaux « urgents »).
Le tableau ci-dessous vous permet de simuler à partir de votre situation réelle à partir de quel montant il est plus interessant pour vous de réaliser des travaux en 2018 :