Lorsque vous vendez un actif dont la propriété est démembrée (c'est à dire lorsque l'usufruit est séparé de la nue-propriété), il convient de bien connaitre les options de répartition qui s'offrent à vous afin d'en optimiser la fiscalité et la détention.

Lorsqu'une telle opération se produit, le prix de cession doit être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur de chaque droit. Chacun est redevable de l'impôt sur la plus value en fonction de ce qu'il a reçu.

Mais il est possible de déroger à cette règle.


Répartition du prix de vente

C'est la règle qui s'applique à défaut de convention contraire.

En pratique, on calcul la valeur de l'usufruit et on en déduit celle de la nue-propriété.

La valeur de l'usufruit se calcule en fonction de la durée restante jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Lorsqu'il s'agit d'une personne physique, on estime que le terme de l'usufruit viager correspond à son espérance de vie estimée par l'INSEE.

Il existe deux méthodes de valorisation de l'usufruit :


  • la méthode fiscale, simple à calculer, se détermine en fonction de l'âge de l'usufruitier :
Age de l'usufruitier valeur de l'usufruit valeur de la nue-propriété
plus de 91 ans 90 % 10 %
entre 81 et 90 ans 80 % 20 %
entre 71 et 80 ans 70 % 30 %
entre 61 et 70 ans 60 % 40 %
entre 51 et 60 ans 50 % 50 %
entre 41 et 50 ans 40 % 60 %
entre 31 et 40 ans 30 % 70 %
entre 21 et 30 ans 20 % 80 %
entre 0 et 20 ans 10 % 90 %

  • la méthode économique, plus complexe, consiste à estimer les flux futures et de les retraiter de l'inflation.


Dans une telle situation, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d'un conseiller qui saura calculer la valeur de chaque droit selon les deux méthodes et optimisera l'impact fiscal et civil de votre choix en fonction des objectifs que vous lui aurez présentés.

Fiscalement, lorsque le prix de vente est répartis, chacun est redevable de l'impôt en fonction de ce qu'il perçoit.


Report du démembrement

Cette option consiste, comme son nom l'indique, à reporter le démembrement sur un nouvel actif. Cela peut être un compte titres, un contrat de capitalisation, des titres de société, un actif immobilier, etc.

Fiscalement, c'est le nu-propriétaire qui est redevable de la totalité de l'impôt sur la plus value.

S'il a reçu le bien par donation ou par succession, le prix d'acquisition qu'il doit retenir pour calculer la plus value est le prix en pleine propriété qui figure dans l'acte.


Mise en place d'un quasi-usufruit

Un quasi usufruit est un usufruit sur un actif dit "fongible", c'est à dire qui se consomme (une somme d'argent, par exemple).

Pour simplifier, l'usufruitier emprunte la somme au nu-propriétaire et ne la lui remboursera que lors de son décès.

En termes techniques, le quasi-usufruitier sera redevable d'une "créance de résolution" sur le nu-propriétaire.

Fiscalement, c'est l'usufruitier qui sera redevable de l'impôt sur la totalité de la plus value.



Cet article présente, de manière succincte, les différentes options qui s'offrent aux détenteurs d'actifs démembré, en cas de cession. Il est cependant nécessaire de s'approcher d'un professionnel pour réfléchir à l'option qui vous convient le mieux sur le plan civil comme sur le plan fiscal. L'impact de chaque option est très différent et peut entrainer des couts conséquents.